En cumplimiento de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI, DOF 17-Oct-2012) y de las Reglas de Carácter General emitidas por el Servicio de Administración Tributaria (SAT) y la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), RealtyOS adopta la presente Política de Prevención de Lavado de Dinero.
1. Marco legal y actividad vulnerable
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), publicada en el Diario Oficial de la Federación el 17 de octubre de 2012 y en vigor desde julio de 2013, tiene por objeto proteger al sistema financiero y la economía nacional, estableciendo medidas para prevenir y detectar actos u operaciones que involucren recursos de procedencia ilícita.
Conforme al artículo 17, fracción XV de la LFPIORPI, se consideran actividades vulnerables aquellas relacionadas con:
La prestación de servicios de intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles.
La compraventa de inmuebles realizada por personas que habitualmente realizan dichas operaciones.
Living Enterprises S.A.P.I. de C.V. reconoce y declara expresamente que sus actividades de intermediación inmobiliaria y, en su caso, compraventa de inmuebles, se encuentran clasificadas como actividad vulnerable en los términos del artículo 17, fracción XV de la LFPIORPI, por lo que queda sujeta a todas las obligaciones derivadas de dicha ley, sus Reglas de Carácter General y la normativa complementaria emitida por las autoridades competentes (SAT y UIF/SHCP).
Asimismo, resultan aplicables las disposiciones del Código Fiscal de la Federación (artículo 82-A y siguientes), el Código Penal Federal (artículos 400-Bis y 400-Bis-1) en materia de operaciones con recursos de procedencia ilícita, y los tratados internacionales en la materia suscritos por México (Convención de las Naciones Unidas contra el Tráfico Ilícito de Estupefacientes, GAFI/FATF, entre otros).
2. Obligaciones de identificación del cliente (KYC — Know Your Customer)
RealtyOS está obligada a identificar y verificar la identidad de sus clientes, usuarios y contrapartes en toda operación que constituya actividad vulnerable, de conformidad con los artículos 18 y 19 de la LFPIORPI y la Regla Primera de las Reglas de Carácter General. Las obligaciones de identificación incluyen:
Identificación del cliente: recabar y verificar nombre completo, fecha de nacimiento, nacionalidad, RFC, CURP, domicilio y documentación de identidad oficial.
Identificación del beneficiario controlador: cuando el cliente sea una persona moral o actúe a través de un fideicomiso, se deberá identificar a la persona física que ejerce el control efectivo (beneficiario controlador), conforme al artículo 32-B Ter del Código Fiscal de la Federación y la fracción II del artículo 18 de la LFPIORPI.
Verificación en listas de restricción: RealtyOS realizará consultas en las listas de personas bloqueadas emitidas por la OFAC (Office of Foreign Assets Control), la Lista de Personas con Actividad Empresarial Irregular (LPAEI) del SAT, y otras listas nacionales e internacionales de personas vinculadas con actividades ilícitas.
Personas Políticamente Expuestas (PEP): cuando el cliente sea o haya sido en los últimos dos años una Persona Políticamente Expuesta (funcionario público de alto nivel, en los términos del artículo 3, fracción XVI de la LFPIORPI), se aplicarán medidas de debida diligencia reforzada.
Actualización del expediente: la información del cliente deberá mantenerse actualizada. Se solicitará su actualización cuando se detecten inconsistencias, cambios significativos o cuando hayan transcurrido más de dos años desde la última actualización.
3. Documentación requerida para la integración del expediente
Para la debida integración del expediente de cliente, RealtyOS solicitará la documentación siguiente:
A) Personas físicas:
Identificación oficial vigente con fotografía (INE/IFE, pasaporte mexicano, Forma Migratoria con vigencia, cédula profesional).
Clave Única de Registro de Población (CURP).
Registro Federal de Contribuyentes (RFC) con homoclave; constancia de situación fiscal reciente.
Comprobante de domicilio con vigencia no mayor a tres meses (recibo de servicios, estado de cuenta bancario, contrato de arrendamiento).
Declaración de origen lícito de fondos destinados a la operación inmobiliaria.
En su caso, documentación que acredite la capacidad económica del cliente (estados de cuenta bancarios de los últimos tres meses, declaración anual de ISR, comprobante de ingresos).
Carta poder notarial o instrumento de representación, cuando el cliente actúe a través de representante o apoderado.
B) Personas morales:
Escritura constitutiva y sus modificaciones, debidamente inscritas en el Registro Público de Comercio.
Cédula de identificación fiscal y constancia de situación fiscal.
Comprobante de domicilio fiscal con vigencia no mayor a tres meses.
Instrumento que acredite la representación legal del apoderado o representante que actúa en nombre de la persona moral, con identificación oficial del mismo.
Información sobre el beneficiario controlador (persona física que ejerce control efectivo sobre la sociedad, conforme al artículo 32-B Ter del CFF).
Declaración de origen lícito de los recursos destinados a la operación.
Estado de cuenta bancario de los últimos tres meses de la cuenta con la que se realizará la operación.
El expediente deberá conservarse por un período mínimo de cinco años contados a partir del cierre de la operación, conforme al artículo 18, fracción III de la LFPIORPI y la Regla Cuarta de las Reglas de Carácter General.
4. Umbral de identificación reforzada y montos de referencia
La LFPIORPI establece umbrales en Unidades de Inversión (UDIs) para la determinación de las obligaciones de reporte y de debida diligencia reforzada en materia inmobiliaria. Con independencia del valor de la UDI vigente a la fecha de la operación, los criterios generales son los siguientes:
Identificación básica: toda operación inmobiliaria que constituya actividad vulnerable requiere identificación del cliente conforme al numeral 2 de la presente Política, sin importar el monto.
Aviso a la UIF (umbral de reporte): las operaciones inmobiliarias cuyo monto sea igual o superior al equivalente en moneda nacional de 8,025 UDIs (aproximadamente $700,000 MXN al valor de referencia, sujeto a la UDI vigente) deben reportarse a la UIF/SAT mediante el aviso correspondiente en el plazo establecido en las Reglas de Carácter General (artículo 17, fracción XV, en relación con el artículo 20 de la LFPIORPI).
Debida diligencia reforzada: cuando el valor de la contraprestación o precio pactado sea superior al equivalente en moneda nacional de 16,050 UDIs (aproximadamente $1,400,000 MXN al valor de referencia), o cuando se identifiquen factores de riesgo (PEP, cliente en listas de restricción, operaciones con países de alto riesgo, estructuración sospechosa), RealtyOS aplicará medidas de debida diligencia reforzada, que incluyen: visita de verificación, entrevista directa con el cliente, mayor documentación sobre el origen de los recursos y, en su caso, reporte de operación inusual.
Nota importante: los montos expresados en pesos mexicanos son estimaciones de referencia basadas en el valor aproximado de la UDI. El monto exacto deberá calcularse al valor de la UDI publicado por el Banco de México en la fecha de la operación.
5. Prohibición de operaciones en efectivo — Artículo 32 LFPIORPI
El artículo 32 de la LFPIORPI prohíbe expresamente el pago en efectivo (billetes y monedas de curso legal, metales o piedras preciosas, obras de arte, joyas y cualquier bien que no sea instrumento monetario) en operaciones inmobiliarias cuyo monto sea igual o superior al equivalente en moneda nacional de $100,000.00 MXN (cien mil pesos mexicanos).
En consecuencia, RealtyOS tiene prohibido recibir o facilitar el pago de cualquier contraprestación relacionada con la compraventa, arrendamiento u otra operación inmobiliaria que supere el umbral señalado en efectivo, metales, joyas u otros activos que no sean instrumentos monetarios (cheque, transferencia electrónica de fondos, tarjeta de crédito o débito).
Toda operación deberá realizarse a través de:
Transferencia electrónica de fondos (SPEI u otro mecanismo interbancario).
Cheque nominativo no negociable a favor del vendedor o de la institución financiera correspondiente.
Otros instrumentos bancarios permitidos y rastreables.
El incumplimiento de esta disposición podrá constituir el delito de operaciones con recursos de procedencia ilícita (artículo 400-Bis del Código Penal Federal) y generar las infracciones y sanciones previstas en los artículos 53 al 62 de la LFPIORPI, que van desde multas equivalentes a 200 hasta 10,000 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal (hoy Ciudad de México), hasta la inhabilitación para ejercer la actividad vulnerable.
6. Aviso a la UIF/SAT — Obligaciones de reporte
Conforme a los artículos 17 fracción XV y 20 de la LFPIORPI, y las Reglas de Carácter General emitidas por el SAT (publicadas en el DOF y actualizadas periódicamente), RealtyOS está obligada a presentar avisos a la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) de la SHCP a través del portal del SAT (sistema SITI) en los supuestos siguientes:
Aviso por actividad vulnerable: cuando se realicen operaciones inmobiliarias que alcancen o superen el umbral de 8,025 UDIs. El aviso debe presentarse a más tardar el día 17 del mes calendario siguiente al mes en que se cerró la operación (art. 20, fracción II de la LFPIORPI y Regla Quinta de las RCG).
Aviso de operación inusual: cuando existan señales de alerta que hagan sospechar que los recursos involucrados son de procedencia ilícita, independientemente del monto. El aviso de operación inusual o preocupante debe presentarse en el plazo que establezcan las RCG vigentes.
Contenido del aviso: deberá incluir los datos del cliente, el tipo de operación, el monto, la forma de pago, la descripción del inmueble y cualquier información adicional que requieran las autoridades.
RealtyOS lleva y conserva un registro interno de todas las operaciones susceptibles de aviso, conforme al artículo 18, fracción III de la LFPIORPI.
7. Señales de alerta y operaciones inusuales
El personal de RealtyOS deberá reportar al Oficial de Cumplimiento cualquier operación o conducta que presente señales de alerta, entre las que se incluyen de manera enunciativa, más no limitativa:
Clientes que no pueden o se niegan a proporcionar la documentación de identificación solicitada.
Propuestas de pago del precio del inmueble, total o parcialmente, en efectivo por montos que superen los umbrales legales.
Operaciones cuyo precio sea significativamente superior o inferior al valor de mercado del inmueble.
Clientes que no muestran interés en las características del inmueble sino únicamente en completar la transacción con rapidez.
Pagos recibidos de terceros o de cuentas bancarias en nombre de personas distintas al cliente.
Clientes que solicitan fragmentar el pago en múltiples transferencias de menor monto (estructuración o "pitufeo").
Clientes que figuran en listas de personas sancionadas nacionales o internacionales.
Operaciones que involucren países o territorios catalogados como de alto riesgo por el GAFI/FATF o por la SHCP.
8. Confidencialidad y protección del denunciante (tipping-off)
La información y documentación recabada en cumplimiento de las obligaciones de PLD es estrictamente confidencial. Conforme al artículo 42 de la LFPIORPI, está expresamente prohibido revelar a los clientes, a sus representantes o a cualquier tercero que se ha presentado o que se presentará un aviso ante la UIF, o que el cliente se encuentra bajo investigación por parte de las autoridades competentes. Esta prohibición, conocida internacionalmente como "no tipping-off", aplica a todo el personal de RealtyOS y a sus asesores externos.
El personal que, de buena fe, reporte internamente una operación inusual o que presente un aviso ante la UIF conforme a sus obligaciones legales, estará protegido frente a cualquier reclamación civil, penal o laboral derivada de dicho reporte, en los términos del artículo 43 de la LFPIORPI.
Toda la información relativa a los avisos presentados ante la UIF, los expedientes de clientes y las investigaciones internas de PLD está clasificada como información confidencial y solo podrá ser accedida por el Oficial de Cumplimiento, la Dirección General y las autoridades competentes mediante requerimiento formal.
9. Oficial de Cumplimiento
Conforme al artículo 18, fracción VII de la LFPIORPI y la Regla Octava de las Reglas de Carácter General, RealtyOS designa a un Oficial de Cumplimiento en materia de PLD, cuya identidad, cargo y datos de contacto son informados a la UIF/SAT a través del portal del sistema SITI.
Las funciones del Oficial de Cumplimiento incluyen:
Supervisar el cumplimiento de la presente Política y de las disposiciones de la LFPIORPI.
Fungir como enlace con la UIF, el SAT y demás autoridades en materia de PLD.
Recibir, investigar y, en su caso, reportar las operaciones inusuales o preocupantes identificadas por el personal de RealtyOS.
Coordinar la capacitación del personal en materia de PLD (el programa de capacitación se imparte al menos una vez al año, conforme a la Regla Novena de las RCG).
Actualizar la presente Política cuando se produzcan cambios normativos o en el perfil de riesgo de la empresa.
Mantener y custodiar los expedientes de clientes, los registros de operaciones y los avisos presentados ante la UIF.
El Oficial de Cumplimiento puede ser contactado a través del correo [email protected].
10. Capacitación del personal
RealtyOS implementa un programa anual de capacitación en materia de PLD dirigido a todo el personal que participa en operaciones inmobiliarias, conforme a la Regla Novena de las Reglas de Carácter General. El programa incluye:
Marco legal aplicable (LFPIORPI, Reglas de Carácter General, tipologías de lavado de dinero en el sector inmobiliario).
Obligaciones de identificación del cliente y debida diligencia.
Identificación de señales de alerta y operaciones inusuales.
Procedimientos internos de reporte al Oficial de Cumplimiento.
Prohibición de tipping-off y confidencialidad de la información.
11. Consecuencias del incumplimiento
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en la LFPIORPI y en las Reglas de Carácter General puede derivar en las siguientes consecuencias para RealtyOS y/o las personas físicas involucradas:
Sanciones administrativas (artículos 53 al 62 LFPIORPI): multas que van desde el equivalente a 200 hasta 10,000 días de salario mínimo general vigente en la Ciudad de México, dependiendo de la gravedad de la infracción.
Inhabilitación: suspensión temporal o definitiva para realizar la actividad vulnerable.
Responsabilidad penal (artículos 400-Bis y 400-Bis-1 del Código Penal Federal): el delito de operaciones con recursos de procedencia ilícita (lavado de dinero) es sancionado con penas privativas de libertad de 5 a 15 años de prisión, más multa, para las personas físicas que lo cometan.
Decomiso y extinción de dominio: los bienes involucrados en operaciones de lavado de dinero pueden ser objeto de decomiso o de acción de extinción de dominio conforme a la Ley Nacional de Extinción de Dominio (DOF 09-Ago-2019).
Responsabilidad civil: el incumplimiento puede generar responsabilidad civil frente a las autoridades y terceros afectados.
RealtyOS tiene política de tolerancia cero frente al lavado de dinero y el financiamiento al terrorismo. Cualquier miembro del personal, asociado o colaborador que incumpla las disposiciones de la presente Política o de la LFPIORPI será sujeto a las medidas disciplinarias internas correspondientes, sin perjuicio de las responsabilidades legales aplicables.
12. Actualización y revisión de la Política
La presente Política de PLD será revisada y, en su caso, actualizada al menos una vez al año o cuando se produzcan cambios en la normativa aplicable, en la estructura de RealtyOS o en el perfil de riesgo de las operaciones. La versión vigente será publicada en https://realtyos.mx e informada al personal a través de los canales internos de comunicación.
Para consultas o reportes relacionados con la presente Política, contacte al Oficial de Cumplimiento a través de [email protected].