Proceso de compra de un inmueble en México: paso a paso

Comprar una propiedad en México tiene un proceso bien definido por ley. Conocerlo de antemano te permite negociar mejor, evitar sorpresas y tomar decisiones informadas en cada etapa. Aquí explicamos cada paso, desde que encuentras la propiedad hasta que recibes las llaves.

Etapa 1: Búsqueda y selección

Antes de visitar propiedades, define con precisión: zona geográfica, tipo de propiedad (casa, departamento, terreno), metros cuadrados mínimos, presupuesto máximo y uso previsto (habitar, rentar, revender). Con estos filtros claros, cada visita tiene un propósito y reduces el tiempo de decisión.

Al visitar, revisa más allá de lo estético: estado de la instalación eléctrica e hidráulica, antigüedad de la construcción, orientación solar, acceso a servicios (agua, luz, gas), y colindancias. Si la propiedad es usada, solicita recibos de agua y luz de los últimos 6 meses para detectar adeudos.

Etapa 2: Oferta y negociación

En México, la oferta verbal no tiene validez legal. Cuando llegues a un acuerdo de precio, formalízalo por escrito mediante una carta de intención u oferta, que establece precio, condiciones y plazo para firmar el contrato formal. Es común que el comprador entregue en este momento un depósito de buena fe (5–10% del precio), que puede ser reembolsable si la operación no avanza por causas atribuibles al vendedor.

Etapa 3: Contrato de promesa de compraventa

Este es el documento legal central de la transacción antes de la escritura. Establece:

• Precio de venta y forma de pago.
• Monto del enganche ya entregado.
• Fecha límite para la escrituración.
• Condiciones para rescisión y penalidades para ambas partes.
• Estado en que se entrega la propiedad (con o sin muebles, mejoras comprometidas, etc.).

Este contrato puede firmarse ante notario (recomendable) o de forma privada. Si hay crédito hipotecario de por medio, el banco generalmente requiere que sea notarial.

Etapa 4: Due diligence jurídico

El notario público —o tu abogado de confianza— realizará las siguientes verificaciones:

• Certificado de libertad de gravamen: confirma que no hay hipotecas, embargos ni afectaciones sobre la propiedad.
• Verificación de titularidad: que quien vende es el propietario legal registrado.
• Adeudos prediales: el impuesto predial debe estar al corriente; el vendedor debe cubrir los adeudos pendientes.
• Uso de suelo: que el uso previsto (habitacional, comercial) está permitido en esa zona.
• Sin procesos judiciales: que no existen litigios sobre la propiedad.

Etapa 5: Escrituración ante notario

La escritura pública es el documento definitivo que acredita la propiedad. El notario público en México tiene fe pública: su función no es representar a una de las partes, sino certificar la legalidad de la operación.

En la firma de escrituras, el notario calcula y retiene los impuestos correspondientes: el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que le corresponde pagar al vendedor por la ganancia, y el Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI) a cargo del comprador. Ambos se liquidan en ese momento para que el notario los entere al SAT.

El proceso de firma ante notario dura entre 1 y 3 horas. Después, el notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad, lo que puede tomar de 2 a 8 semanas adicionales dependiendo del estado.

Etapa 6: Entrega del inmueble

Una vez firmadas las escrituras y pagado el saldo, se realiza la entrega formal del inmueble. Documenta el estado en que se recibe (video o acta), comprueba que los servicios estén a tu nombre y solicita los planos arquitectónicos y manuales de equipos si aplica.