Guía para extranjeros: cómo comprar propiedad en Yucatán

Cada año más norteamericanos, canadienses y europeos eligen Mérida y el estado de Yucatán como destino para comprar una segunda residencia, retirarse o invertir. El proceso es completamente legal y seguro, pero tiene particularidades que conviene entender antes de firmar.

¿Puede un extranjero comprar propiedad en México?

Sí. La Constitución Mexicana permite a los extranjeros comprar propiedades en el interior del país sin restricciones. La única limitación aplica dentro de la llamada zona restringida: 100 km de la frontera o 50 km de las costas. Mérida, al estar en el interior del estado de Yucatán, no está dentro de la zona restringida, por lo que un extranjero puede comprar directamente a su nombre, igual que un ciudadano mexicano.

Buenas noticias: Mérida está fuera de la zona restringida. Puedes comprar a tu nombre sin necesidad de fideicomiso.

¿Qué es el fideicomiso y cuándo aplica?

El fideicomiso bancario (Bank Trust) es el mecanismo legal para que extranjeros adquieran propiedades dentro de la zona restringida (costas como Progreso, Sisal o Celestún, que sí están en zona costera). A través de un banco mexicano que actúa como fiduciario, el extranjero tiene todos los derechos de uso y disposición del inmueble, aunque el título legal queda en nombre del banco. El costo anual del fideicomiso es de aproximadamente $500–$700 USD/año.

Documentos necesarios para comprar

• Pasaporte vigente.
• RFC (Registro Federal de Contribuyentes) — puede tramitarse en el SAT con permiso de residencia o como No Residente.
• CURP (para residentes; opcional para compradores de contado sin residencia).
• Comprobante de domicilio en México o en su país de origen.
• Estado de cuenta bancario que acredite el origen lícito de los fondos (requisito anti-lavado).

Costos de cierre para extranjeros

Al precio de la propiedad, suma estos costos:

• Impuesto de adquisición de inmueble (ISAI): 2% del valor catastral.
• Honorarios notariales: 1–2% del valor de la operación.
• Derechos de inscripción en el Registro Público: variable, aprox. $5,000–$15,000 MXN.
• Avalúo: obligatorio para financiamiento; $3,000–$8,000 MXN.
• Fideicomiso (si aplica): constitución (~$1,000 USD) + anualidad ($500–$700 USD).

¿Puedo rentar mi propiedad siendo extranjero?

Sí. Una vez que eres propietario, puedes rentar tu propiedad libremente. Para rentas de corto plazo (Airbnb, Booking), se recomienda darte de alta en el SAT con actividad de arrendamiento para emitir facturas. La tasa de retención fiscal sobre renta para no residentes es del 25% sobre los ingresos brutos, aunque existen convenios de doble tributación con varios países que pueden reducirla.

Consejos prácticos

• Trabaja siempre con un notario público certificado. El notario es la figura de confianza en toda transacción inmobiliaria en México.
• Pide el certificado de libertad de gravamen antes de firmar cualquier contrato.
• Verifica que el vendedor sea el titular legítimo del inmueble (Registro Público de la Propiedad).
• Usa una cuenta bancaria en México para la transacción — facilita la trazabilidad y cumple con las normas anti-lavado.
• Considera abrir una cuenta en un banco local (BBVA, Banorte, Banamex) con tu pasaporte y visa de residente o turista.